Neues Werkvertragsrecht ab 1. Januar 2018

Mit Wirkung ab 1. Januar 2018 treten Änderungen im privaten Bauvertragsrecht ein, die sowohl von Unternehmern als auch von Bestellern zu beachten sind. Die neuen Regelungen gelten für alle Verträge, die ab dem 1.1.2018 geschlossen werden.

So kann nunmehr nach dem neu eingeführten § 645 a BGB der Kunde dann, wenn der Handwerker mangelhafte Baumaterialien einbaut, künftig den Verkäufer des Materials auch dann wegen der Aus- und Wiedereinbaukosten in Anspruch nehmen, wenn der Verkäufer den Mangel am Baumaterial nicht verschuldet hat.

Nach § 640 Abs. 2 BGB n.F. wird die Abnahme nunmehr unterstellt, wenn der Kunde sich binnen einer vom Bauunternehmer nach Fertigstellung gesetzten angemessenen Frist entweder gar nicht meldet oder die Abnahme zwar verweigert, ohne aber Mängel zu nennen. Die Abnahme ist Voraussetzung für den Vergütungsanspruch. Für Verbraucher soll das aber nur gelten, wenn diese zusammen mit der Abnahme­aufforderung durch den Bauunternehmer auch auf die Folgen einer fehlenden Angabe von Mängeln in Textform hingewiesen worden sind. Das bedeutet nunmehr, dass der Kunde die Abnahmefiktion dadurch verhindern kann, dass er mindestens einen konkreten Mangel innerhalb der vom Bauunternehmer gesetzten Frist benennt.

Verweigert der Besteller die Abnahme unter der Angabe von Mängeln, hat er nach neuem Recht nach Verlangen des Bauunternehmers an einer gemeinsamen Feststellung des Mangels mitzuwirken. Der Bauunternehmer kann diese Zustandsfeststellung einseitig vornehmen, wenn der Besteller an einem vereinbarten Termin oder an einem vom Bauunternehmer unter Wahrung einer angemessenen Frist gesetzten Termin nicht teilnimmt. Eine Ausnahme gilt dann, wenn der Besteller sein Fernbleiben nicht zu vertreten hat und er dem Bauunternehmer dies unverzüglich mitteilt.

Nunmehr ist eine prüffähige Schlussrechnung Voraus­setzung für die Vergütung des Bauunternehmers, § 650 g Abs. 4 Nr. 2 i. V. mit S. 2 BGB. Diese prüffähige Schlussrechnung muss zusätzlich zur Abnahme vorliegen, damit der Bauunternehmer seine Vergütung erhält. Prüffähig ist eine Rechnung dann, wenn sie eine übersichtliche Aufstellung der erbrachten Leistungen enthält und sie für den Besteller nachvollziehbar ist.

Eingeführt wurde nunmehr für Vertragsveränderungen die aus der VOB/B bekannte Regelung des Anordnungsrechtes des Bestellers, neu § 650 b BGB. So sollen sich grundsätzlich Vertragsparteien über die Ausführungen und die Vergütung einigen. Wenn eine solche Einigung innerhalb von 30 Tagen nach Zugang eines Änderungsbegehrens nicht erfolgt, kann der Besteller die Änderung anordnen. Dem Bauunternehmer muss jedoch die Ausführung zumut­bar sein. Neu ist auch, dass, wenn dem Unternehmer auch die Planung übertragen wurde, er für Änderungsleistungen keine Vergütung verlangen kann, § 650 c Abs. 1 S. 2 BGB n.F. Dabei wird das Risiko einer unvollständigen oder unrichtigen Planung dem planenden Bauunternehmer auferlegt.

Neu eingeführt ist auch der Verbraucherbau­vertrag in § 650 i ff. BGB n.F. Die besondere Schutzbedürftigkeit des Verbrauchers wird danach dadurch erreicht, dass dem Bauunternehmer die Verpflichtung obliegt, rechtzeitig vor Vertragsschluss eine ausführliche Baubeschreibung dem Verbraucher zu überreichen, es sei denn, der Verbraucher hat die Planung selbst erstellt oder einen Architekten mit der Planung beauftragt.

Desweiteren hat der Verbraucher nunmehr ein Widerrufsrecht innerhalb von 14 Tagen ab Zugang der Widerrufsbelehrung. Ist der Verbraucher nicht über das Widerrufsrecht belehrt, kann der Verbraucher bis ein Jahr und 14 Tage nach Vertragsschluss die zur Vertragsschluss führende Willenserklärung wider­rufen. Ist der Bau dann bereits begonnen, schuldet der Verbraucher lediglich Wertersatz.

Abschlagszahlungen dürfen insgesamt 90 % der vereinbarten Gesamtvergütung nicht übersteigen. Spätestens mit Fertigstellung des Werkes hat der Bauunternehmer nunmehr Anlagen zu erstellen und dem Verbraucher zu übergeben, welche dieser benötigt, um gegenüber Behörden den Nachweis führen zu können, dass die Leistung des Bauunternehmers unter Einhaltung der einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften ausgeführt worden sind.

Es sind also mit Einführung der neuen Regelungen zum privaten Baurecht für Besteller als auch für den Unternehmer diverse neue Aspekte teilweise bereits beim Vertragsschluss zu beachten.

Beitrag von Rechtsanwalt Arne Schuldt

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